不動産の活動は、今も継続しています。
・人に会って話を聞く
・物件視察
・金融機関との面談
・セミナーに参加
少しずつですが、行動量は増えてきました。
そんな中、今回は――
人生で初めて「不動産買付証明書」を提出した話です。
結果から言うと、この案件は流れました。
不動産の「買付証明書」とは？
買付証明書は、
「この条件で買いたいです」という意思を、売主さんへ示す書類。
法的な拘束力はありませんが、
不動産取引の現場では“かなり重い意思表示”です。
扱い方は仲介業者さんによって様々なので、
その都度確認するのが大事（先輩大家さん達の教え）。
よくあるパターンは、
- 買付提出順に交渉権が与えられる
- 属性の良い人が優先される
- 現金一括 ＞ 融資利用
→ 現金一括が入った瞬間、最優先交渉になることも
一般的な流れは、
買付証明書提出
→ 条件調整
→ 売買契約締結
買付は撤回も可能ですが、
売主さん・仲介業者さん・紹介者・金融機関など
多方面との信頼関係に影響する行為でもあります。
だからこそ、
「買う覚悟が決まってから出す」
これが鉄則だと感じました。
今回チャレンジした物件
- 駅から徒歩10分程度
- 1K × 3戸
- 木造一棟アパート
- 価格：約2,000万円
表面利回り：8.76％
かなりビビりながら、
何度もシミュレーションを回しました。
※この時に作った収支シミュレーションのひな形は、
別記事でまとめる予定です。
- 入居率80％想定でも収支が合う
- 積算価格が良い
初めの1棟として、
「大きくは稼げないけど、大きくも負けにくい」
そんなバランスの取れた物件だと判断しました。
内見 → 買付を出す覚悟
これまで何件も物件を見てきましたが、
「これはイケるかも？」と素直に思えた物件。
内見して大きな問題がなければ、
買付を出すと決めてアポを取りました。
買付証明書に記載した内容
今回作成した買付証明書は、
先輩大家さんの実例を参考にしました。
主な記載内容は以下。
- 物件情報
- 買付金額（※金額は空白で、現地判断）
- 買付期限
- 各種条件
記載した主な条件
- 融資特約あり
→ 融資が下りなければ買付解除 - 賃貸借契約・保証金（敷金）承継
→ 現行契約をそのまま引き継ぐ - 敷地境界明示
→ 境界不明は後々トラブルになりやすい - 契約不適合責任
→ 契約内容と異なる欠陥があった場合、売主に修繕等を求められる
→ 個人売主の場合は3ヶ月が一般的
初めての「指値」も体験
内見では、修繕が必要そうな点もいくつかありましたが、
大きな致命傷はなし。
そこで、
買付証明書を提出することに。
指値については、
事前に先輩大家さん達からアドバイスをもらって臨みました。
仲介業者さんとのやり取りの中で、
- この金額は厳しい
- この辺りなら可能性あるかも…
と、はっきり言わずとも“空気感”で探る感じ。
今回は、
掲載価格から▲200万円でチャレンジしました。
手付金の取り扱いについて（今回学んだこと）
今回、初めて買付証明書を提出するにあたり、
手付金の取り扱いについても改めて整理しました。
手付金とは、
売買契約を締結する際に、買主が売主へ支払うお金で、
「本気度を示すお金」とも言われます。
一般的な相場は
売買価格の5〜10％程度。
今回のような2,000万円前後の物件であれば、
100万〜200万円程度になるケースが多いようです。
買付証明書の段階では手付金は発生しない
ここは勘違いしやすいポイントですが、
買付証明書を出しただけでは、手付金は発生しません。
あくまで、
- 買付証明書：購入の意思表示
- 売買契約書：法的な契約
であり、
手付金は売買契約書を締結するタイミングで支払うのが一般的です。
今回の案件も、
売買契約前に交渉が打ち切られたため、
手付金を支払う段階には至っていません。
融資特約があると、手付金はどうなる？
今回の買付証明書には、
融資特約を付けていました。
これは、
金融機関の融資が下りなかった場合、
売買契約を解除でき、手付金も返還される
という条件です。
初心者のうちは、
融資特約は必須レベルだと改めて感じました。
もしこれが無い状態で融資NGになると、
手付金を放棄して契約解除
＝数百万円が一瞬で消える可能性もあります。
手付解除という仕組みもある
売買契約後でも、
手付解除という仕組みもあります。
民法上、手付金は原則として「解約手付」と推定され、
売買契約後であっても一定期間内であれば
・買主：手付金を放棄して解除
・売主：手付金の倍額を返して解除
が可能とされています。
ただし実務上は、
売買契約書にて手付解除の可否や期限が定められることが多く、
契約内容が優先される点には注意が必要です。
今回の案件で感じたこと
今回の案件は、
売買契約前に話が流れたため、
金銭的な損失はありませんでした。
ただ、
- 売買契約に進んでいたら
- 手付金を用意できていたか
- 融資結果が間に合っていたか
など、
想像するとヒヤッとします。
買付証明書を出す＝
「この先、手付金を支払う可能性がある」
という覚悟も含まれている。
そう実感した、初めての買付体験でした。
結果｜指値OK…からの急展開
数日後、仲介業者さんから連絡。
「指値、売主さんOKです」
一瞬、舞い上がりました。
……が、その直後。
入居者さんと連絡が取れない問題が発覚。
契約条件を再確認する必要が出てきました。
結果、
今回の交渉はいったん打ち切りとなりました。
まとめ｜流れたけど、無駄じゃない
正直、悔しさはあります。
でも――
- 初めて買付証明書を出した
- 指値交渉を経験した
- 実務の流れを体感できた
これは、確実に前進です。
もし再募集がかかれば、
再チャレンジするつもり。
ダメでも、
また別の物件を見て、行動を続けます。
不動産は「続けた人が残る世界」。
そう信じて、淡々と進みます。
